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日志

 
 

房价“过山车”的背后:急跌导致大量投资客套牢  

2012-11-27 01:32:09|  分类: 社会与民生关注 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2012年11月22日  来源:今日早报

曾几何时,温州楼市一度“风光无限”。温州这个三线城市,房价却与一线城市持平。曾经疯狂的温州楼市,又是如何一步步在楼市调控下逐渐回归?

  房价6年疯涨4倍

  “温州的房价,从3000元/平方米涨到6000元/平方米,花了3年时间;从6000元/平方米涨到1万元/平方米,花了一年时间;从1万元/平方米涨到2万元/平方米,花了半年时间;从2万元/平方米涨到3万元/平方米,只花了三四个月时间。”谈及温州房价的上涨史,当地某媒体同行向记者描述了这样的一条线路。

  其实2006年之前的温州,房价涨势相对温和,因此并未引起业内太多关注。但是这一年之后,温州房价开始一路飙升,即便是在金融危机爆发的2008年也不例外。温州大学房地产研究所的市场监测数据表明,2006年至2011年,温州市区(鹿城、瓯海、龙湾)商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米,6年当中足足涨了4.2倍。当国内诸多城市在2008年遭遇滑铁卢的时候,温州房价却实现了58.1%的惊人增长。

  没有最高只有更高

  鸿瑛大厦是温州首个单价破万元的楼盘,也正因为如此,它成了温州楼市发展史上的一个里程碑。

  “那时候听说有个楼盘单价超过1万元/平方米了,开盘当天看热闹的人特别多。”周先生至今还能清晰地回忆起2005年底鸿瑛大厦开盘时的场景。这个位于大南门区域的楼盘,一下子成为全城瞩目的焦点。周先生也到过售楼处,属于看热闹的那一批人。结果与鸿瑛大厦擦肩而过,让他日后后悔了好长一段时间。

  在鸿瑛大厦的带动下,温州房价正式步入万元时代。到了2006年底,南大门区域多个楼盘的价格突破2万元/平方米。到了2008年8月,鹿城广场开盘卖出了4万元/平方米的价格,开盘三天销售额将近23亿元,刷新了全国楼市新纪录。仅仅是在两年之后,鹿城广场在二手房市场上的身价已经翻了一番。

  也就在这一时期,温州东向区域的房价实现了大跃进。同人花园、假日花园、京都城等一大批高品质楼盘,由早期不到2万元/平方米的开盘价,迅速涨至4万多元/平方米。同人花园的部分房源,售价甚至直逼6万元/平方米。

  有人感叹说,其实楼盘定什么价格,比拼的是开发商的胆量。开发商有多大胆,定价就有多高。但是令人称奇的是,无论是什么价格,几乎所有楼盘都不愁卖,甚至到了一房难求的地步。当地媒体人士戏称这些是“半日光盘”,即半天就卖完,有时候甚至都不用半天时间,开盘两三个小时就售罄。

  暴富神话屡屡上演

  2009年10月,京都城开盘。有人从开发商手中买下一套房子,签完合同之后立刻赶往二手中介门店,寻找买家。

  一开始房东愿意以2.7万元/平方米的价格出手,结果买家当天就出现了,而且还不止一位。见此情景,房东立刻反悔,单价提了2000元/平方米,没想到还是有很多人愿意买。就这样,房东不断坐地起价,直到3.3万元/平方米才最终成交。

  房东从开发商手中买来的价格是多少呢?2.5万元/平方米,也就是说每平方米足足赚了8000元。购房者为何不直接向开发商购买,而非要花高价从他人手上买入?那是因为开发商手上的房子已经卖光了。

  “当时就是我经办的,前前后后也就几天时间,一转手就进账几十万元。那时候这样的生意特别多,我们也很乐意接单,因为中介费给得特别爽快。”温州市连通房产大自然店高级置业顾问阿东,非常怀念那一段幸福时光。与那时相比,如今的日子实在有些憋屈。

  坊间盛传,鹿城广场的一个房号,最高时炒到300万元。如果这一传言属实,这大概是中国最贵的一个房号了。

  “这不叫炒房,这叫投资。”记者与当地一位业内人士交流,对方极力否认温州人此前的种种行为是炒房。

  炒房也好投资也罢,精明的温州人走到了全国人的前面,这是不争的事实。以至于前几年只要一有温州人出现,哪个城市的房价就要涨一涨。

  统计数据显示,早在2005年,平均每户温州家庭房产投资额就已经达到了64.8万元。有了房贷的杠杆效应,再加上前几年房价暴涨,如果是在房价高位期间获利了结,理论上说净利润可达数百万元甚至上千万元。

  “限购”之后房价猛跌

  可以说2011年之前的数年内,都是温州投资客的幸福岁月,房价一路上扬,买房只赚不赔。然而2011年3月执行“限购、限贷”政策之后,温州楼市迅速走向另一个完全不同的轨迹。

  首先是成交量暴跌,交易一度陷入冰点。2011年上半年,温州市区新房成交量不到上年1/6。原先一直处于饥饿状态的温州楼市,可售房源量扶摇直上。与此同时,房价出现了松动,不少楼盘很快就跌破了投资客的买入成本价。

  2011年底,温州不少楼盘纷纷选择“以价换量”,折扣出现了6字头。中瑞星河湾、京都城四期、瓯江公馆、置信广场等楼盘,成了当时温州楼市的主角。对于习惯了“半日光”的温州人而言,一时还真难以适应楼盘竞相打折的局面。

  对于开发商而言,只赚不赔的日子也走到了尽头。上月开盘的国际豪庭,均价5-6万元/平方米,最高单价甚至突破10万元/平方米,堪称温州史上最贵毛坯房。然而即便如此价格,开发商仍有可能亏损。“这个地块很小,毗邻大南门商业圈,拿地花了9亿元。以开发商当前的价格出售,我们测算了一下,大概要亏2-3亿元。”温州市房地产行业协会的一位人士告诉记者。

  土地市场频繁流拍

  楼市量价齐跌,这也迅速传导到了温州土地市场。

  2011年,温州市区土地成交率仅45.7%,上半年就有15宗土地流拍。报喜鸟、奥康等前几年进军房地产的当地知名企业,拿地也相当谨慎。今年以来,温州的土地市场依然冷清,据温州市房地产行业协会统计,今年上半年温州市区房产开发土地零成交。8月25日温州市区一次性推出52宗地块总量高达3220亩,但是现场意向性接招不足1000亩。

  “虽然地价较高峰时回落30%以上,但是房企拿地积极性依然不高。”温州市房地产行业协会的一位人士如是描述当前温州土地市场的现状。

  长期以来,温州市区土地资源稀缺,供应量明显不足。业内分析人士认为,从前几年的“没地可卖”到如今“无人接地”,土地市场的这种转变,将会对温州楼市的未来走势产生深远影响。

  泡沫破灭但远没崩盘

  虽然温州房价暴跌是一个不争的事实,但是更多人士认为这是房价的理性回归,或者说是调控政策带来的积极成果。至少目前,温州楼市还没有出现崩盘的可能性。

  楼市崩盘的一个重要标志是,房企大量破产,烂尾楼频现。幸运的是,目前温州尚未出现烂尾楼盘。“这主要得益于温州人的‘抱团’意识。在温州,无论是大开发商还是小开发商,都喜欢联合拿地联合开发,少则两三家多则四五家。就比如国际豪庭项目,就有4家公司共同开发。遇上市场不好的时候,这种合作模式更容易分散风险。”温州大学房产研究所向阳研究员认为。

  当地媒体人士也否认温州楼市崩盘之说。“至少在我们看来,当前温州楼市已经健康了不少。前几年开发商卖房那叫疯狂,根本用不着建样板房,只要拿出图纸就能一卖而光。现在开发商也开始注重营销了,普遍都开始建样板房供购房者参观。”温州某媒体同行如是说。

  “进入三季度以来,温州楼市成交有所放量。应该说,温州楼市最坏的时候已经过去。目前阶段虽不能说回暖,但至少已经企稳。”温州朗兆房产营销有限公司董事长叶维坚说。(记者 蒋敏华)


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